6.10.2021
Kiinteistöarvioinnin tulokseksi tavoitellaan useimmiten arvioitavan kohteen markkina-arvoa eli vapaassa kaupassa todennäköisimmin toteutuvaa hintaa. Aiemman markkinainformaation merkitys heikkeni melkein yhden yön aikana, kun Suomeen julistettiin koronataudin aiheuttama poikkeustila.
Poikkeustila johdannaisineen on vaikuttanut käytännössä kaikkiin asunto- ja kiinteistömarkkinoiden osa-alueisiin. Muutokset ja niiden suunnat ovat olleet osin odottamattomia. Tietoisuus taudin vakavuudesta ja nopeasta leviämisestä jäädytti asuntomarkkinat ensin hetkeksi, mutta suunta muuttui lähes yhtä nopeasti. Asuntokauppa vilkastui ja kysyntä kohdistui entistä suurempiin asuntoihin. Haluttiin työhuone etätöitä varten ja oma piha rentoutumista varten.
Kasvukeskuksien ja kehyskuntien ulkopuolella on tarjolla enemmän suurempia asuntoja ja pihoja kuin keskustoissa, joten on koettu jopa toinen Nurmijärvi-ilmiön aalto. Pääkaupunkiseudun kehyskuntien maan sisäinen muuttovoitto on suurinta sitten vuoden 2010. Samalla monet pitkään myynnissä olleet vapaa-ajan kohteet ovat löytäneet ostajansa ja tällä markkinoiden sektorilla on nähty kauppojen lukumäärien ennätyksiä.
Kun tautitilanne helpottuu ja rajoitukset vähenevät, on kuitenkin odotettavissa heilahdus toiseen suuntaan. Tällöin asuntojen kysyntä kaupunkien keskustoissa kasvaa, mikä merkitsee hintojen nousua.
Kulutus suuntautuu myös ulkomaille matkustamiseen ja muihin palveluihin, eikä kotimaan mökkimatka tunnukaan enää yhtä houkuttelevalta. Markkinoiden tarjonta ja kysyntä vähintäänkin tasoittuvat.
Toimitilamarkkinoilla pandemia lisäsi logistiikkatilojen kysyntää, koska netin kautta tehtävien ostosten, myös päivittäistavaroiden osalta, kasvoi merkittävästi. Toimistojen kysynnän kehitys riippuu tavasta, jolla etä- ja lähityö rytmittyvät tulevaisuudessa.
Asunnon markkina-arvo perustuu pohjimmiltaan sen kykyyn tyydyttää inhimillisiä tarpeita, mitkä ovat nyt muuttuneet nopeaan tahtiin. Kun tarpeet muuttuvat, myös asunnon arvo muuttuu. Toimitilalla on arvoa vain, jos sillä on kysyntää muuttuvilla vuokramarkkinoilla.
Suurimpien kaupunkien ydinkeskustoissa sekä asunnoilla että toimitiloilla voidaan katsoa olevan pysyvää ja osittain markkinoiden muutoksesta riippumatonta kysyntää, mikä toteutuu kohteiden pysyvänä arvona. Näissäkin kohteissa tarvitaan ammattimaista isännöintiä ja kiinteistöjohtamista, jotta arvo säilyy ja kehittyy positiivisesti.
Oikean markkina-arvon ”löytämiseksi” kiinteistöarvioijan onkin, aiemman markkinainformaation lisäksi, huomioitava todennäköinen vastainen kehitys. Seuraavaksi katse kiinnittyy kiinalaisten valintoihin, kun ratkaistaan velkaongelmiin joutuneen Kiinan toiseksi suurimman kiinteistökehittäjän Evergranden tulevaisuus. Sen toiminnan hallitsematon loppuminen vaikuttaa kiinteistösijoitusmarkkinoihin maailmanlaajuisesti.
Jyrki Halomo
pääanalyytikko
FinCap Kiinteistövarainhoito Oy
[email protected]